España arrastra un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, según el Informe Anual 2025 del Banco de España. La cifra ayuda a entender por qué el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas del país: se crean muchos más hogares de los que se construyen casas.
El dato no habla solo de precios altos. Habla de una brecha física entre la demanda y la oferta. En 2025 se formaron unos 240.000 nuevos hogares, mientras que apenas se terminaron 92.000 viviendas, un 9 % menos que el año anterior. La sociedad española necesita muchas más casas de las que el mercado está siendo capaz de entregar.
El problema de la vivienda suele explicarse a través de las hipotecas, los alquileres, los pisos turísticos, los salarios o los tipos de interés. Todos esos factores influyen, pero el Banco de España pone el foco en una realidad más básica: faltan viviendas allí donde la gente quiere o necesita vivir. El debate sobre los alojamientos turísticos en ciudades como Sevilla, donde edificios históricos como la Real Casa de la Moneda se reconvierten en apartamentos turísticos de lujo, forma parte de este contexto de tensión residencial.
Desde 2021 la creación de hogares ha avanzado más rápido que la construcción residencial. Esa diferencia se ha ido acumulando hasta alcanzar las 750.000 viviendas. El propio informe compara esta situación con Italia, donde el déficit estimado en el mismo periodo rondaría las 400.000 viviendas.
| Indicador | Dato destacado |
|---|---|
| Déficit acumulado de viviendas en España entre 2021 y 2025 | 750.000 |
| Nuevos hogares creados en 2025 | 240.000 |
| Viviendas terminadas en 2025 | 92.000 |
| Caída de viviendas terminadas frente al año anterior | 9 % |
| Déficit estimado en Italia en el mismo periodo | 400.000 |
La consecuencia más visible es el encarecimiento de la vivienda, pero no es la única. Cuando hay pocas casas disponibles en las zonas con más empleo, los jóvenes tardan más en emanciparse, las familias tienen más dificultades para mudarse y los trabajadores rechazan oportunidades laborales por no poder asumir el coste residencial.
La falta de vivienda no se reparte por igual en todo el país. El Banco de España señala que el 52,5 % del déficit se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga. Son territorios con fuerte actividad económica, presión demográfica o capacidad para atraer población nacional y extranjera. En el caso de Madrid, el Ayuntamiento impulsa al mismo tiempo iniciativas urbanas para mejorar la calidad de vida en los barrios, como la peatonalización de la calle Oberón en Moratalaz, aunque estas actuaciones no resuelven por sí solas el problema estructural de la vivienda.
| Provincia | Motivo de presión residencial |
| Madrid | Empleo, población, universidades y servicios |
| Barcelona | Mercado urbano tensionado y fuerte demanda de alquiler |
| Alicante | Demanda residencial nacional y extranjera |
| Valencia | Crecimiento demográfico y atractivo económico |
| Murcia | Aumento de hogares y presión en áreas concretas |
| Málaga | Turismo, tecnología, población extranjera y empleo |
El informe recuerda que todavía existen unas 450.000 viviendas sin vender procedentes del ciclo anterior, pero muchas no encajan con la demanda actual por su localización o estado de conservación. España puede tener viviendas disponibles en términos estadísticos y, al mismo tiempo, no tener suficiente vivienda útil donde la gente la necesita.
El Banco de España también subraya que el parque público de vivienda en España representa alrededor del 1,5 % del total de viviendas principales. Es una proporción muy baja en comparación con otros países europeos y con la media de la OCDE, que se sitúa en torno al 7 %.
| País o grupo | Vivienda pública sobre viviendas principales |
| Portugal | 1,1 % |
| España | 1,5 % |
| Italia | 2,4 % |
| Alemania | 2,6 % |
| Estados Unidos | 3,6 % |
| OCDE | 7,1 % |
| Francia | 14,0 % |
| Reino Unido | 16,4 % |
| Dinamarca | 21,3 % |
| Austria | 23,6 % |
| Países Bajos | 34,1 % |
Este dato ayuda a entender por qué los hogares más vulnerables tienen tan poco margen cuando suben los precios. Si el parque público es reducido, el Estado y las comunidades autónomas tienen menos capacidad para ofrecer alquiler asequible de forma estable. En 2025 se terminaron 11.000 viviendas protegidas y se iniciaron 15.500, según el Banco de España. Son cifras mejores que en años recientes, pero siguen lejos del volumen necesario para corregir un déficit de esta magnitud.
El acceso a la vivienda mezcla competencias estatales, autonómicas y municipales. El suelo, las licencias, la fiscalidad, la financiación, la vivienda protegida, el alquiler y el urbanismo dependen de muchas administraciones y de plazos que suelen ser largos.
El Banco de España apunta a una idea central: la escasez de oferta residencial limita la movilidad laboral y puede afectar a la productividad. Si las personas no pueden mudarse donde hay trabajo, la economía funciona peor. Si las empresas no pueden contratar porque sus empleados no encuentran vivienda asumible, también pierden capacidad de crecimiento.
Regular los precios del alquiler puede ser una herramienta en determinados contextos, pero no sustituye la necesidad de aumentar la oferta. La solución probablemente exigirá más suelo preparado para vivienda, licencias más rápidas, mayor parque público, rehabilitación de inmuebles, mejor transporte y políticas específicas para las provincias más tensionadas.
El Banco de España estima un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025.
Porque se forman muchos más hogares de los que se construyen viviendas. En 2025 se crearon unos 240.000 hogares y se terminaron 92.000 viviendas.
El 52,5 % del déficit se concentra en Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
Sí. El parque público representa alrededor del 1,5 % de las viviendas principales, muy por debajo de la media de la OCDE (7 %) y de países como Francia, Reino Unido, Austria o Países Bajos.
