En España, la vivienda ha pasado de ser un problema “importante” a convertirse en el principal foco de preocupación social. Y no solo por la sensación de quienes buscan casa o miran el alquiler con resignación: un informe del Centro Ruth Richardson (Universidad de las Hespérides) sostiene que el país vive una paradoja inmobiliaria: los precios suben con fuerza desde 2020, pero la construcción de vivienda no reacciona con la intensidad que cabría esperar.
El documento —firmado por Daniel Fernández Méndez, Santiago Calvo López y Gonzalo Melián Marrero— pone el foco en dos ideas que, juntas, explican gran parte del atasco: una escasez de suelo “realmente disponible” para construir y unos plazos administrativos tan largos que cualquier medida tarda años en traducirse en ladrillo y llaves.
El informe parte de un dato llamativo: desde diciembre de 2020, el precio de la vivienda ha subido por encima del 40%, frente a una inflación general que, en ese periodo, habría crecido “algo más de un 20%”. En algunas comunidades autónomas, el alza llega al 50% entre 2020 y 2025. Y el alquiler tampoco se queda atrás: por encima del 30% desde 2020, tanto en el promedio nacional como en las provincias más pobladas.
Tabla 1. Evolución reciente de precios (según el informe)
| Indicador | Periodo | Evolución destacada |
|---|---|---|
| Precio de venta de vivienda | Desde dic. 2020 | > 40% |
| Inflación general | Desde dic. 2020 | > 20% |
| Precio de venta (algunas CCAA) | 2020–2025 | Hasta 50% |
| Precio del alquiler | Desde 2020 | > 30% |
La conclusión que plantea el estudio es incómoda: el precio, por sí solo, no está logrando activar la oferta. ¿El motivo? No basta con que la vivienda sea más cara: para que se construya más, la actividad tiene que resultar rentable. Y aquí aparece el segundo bloque del informe: la rentabilidad del sector constructor, en promedio, sería negativa o insuficiente.
El documento añade dos referencias que ayudan a entender el clima empresarial del sector. Por un lado, sostiene que la construcción se sitúa entre las actividades menos rentables del país: de las 78 divisiones CNAE que recoge el Banco de España, el sector sería menos rentable que 68, lo que lo colocaría en un percentil 13 de rentabilidad neta. Por otro, señala que la inversión en vivienda se ha reducido con fuerza respecto a los máximos previos a la crisis financiera.
Tabla 2. Rentabilidad y peso de la vivienda en la inversión (según el informe)
| Indicador | Dato |
|---|---|
| Posición relativa de la construcción en rentabilidad | Menos rentable que 68 de 78 actividades (percentil 13) |
| Inversión en vivienda sobre PIB | 5,6% |
| Máximo histórico (año 2006) | 12,4% |
En términos sencillos: si construir es más lento, más caro y menos rentable, la oferta no acelera aunque la demanda empuje. Y es ahí donde el informe centra el debate en el suelo y la burocracia.
Uno de los puntos más citados del estudio es su radiografía del suelo en España. Según el informe, el 95,7% del territorio se clasifica como suelo no urbanizable (por estar protegido o destinado a usos agrícolas y, por tanto, fuera del circuito residencial). En consecuencia, solo se puede construir vivienda en el 2,1% del territorio, y además una parte significativa ya está ocupada. A medio plazo —en un horizonte “no inferior a cinco años”— apenas podría incorporarse un 1,3% adicional.
Tabla 3. Suelo “disponible” para vivienda (según el informe)
| Situación del territorio | Proporción |
|---|---|
| Suelo no urbanizable | 95,7% |
| Territorio donde se puede construir vivienda residencial | 2,1% |
| Suelo adicional incorporable a medio plazo (≥ 5 años) | 1,3% |
El informe concluye que esta escasez no se explica por falta física de territorio, sino por decisiones normativas y por la lentitud de los procesos para transformar suelo en vivienda.
Para el lector no especializado, conviene una traducción: no es que “no haya suelo”, sino que gran parte del suelo no está habilitado para convertirse en viviendas en un plazo razonable.
El estudio también cuantifica el impacto de la tramitación: transformar suelo en vivienda puede tardar entre 10 y 15 años, sumando planeamiento, aprobaciones, urbanización, licencias y primera ocupación. La tabla del informe desglosa etapas y plazos, basados en entrevistas y estimaciones del sector.
Tabla 4. Tiempos habituales para convertir suelo en vivienda (según el informe)
| Fase | Duración estimada |
|---|---|
| 1) Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) | De 5 a 8 años |
| 2) Planeamiento de desarrollo (Plan Parcial) | Redacción: 6 meses; Aprobación: de 1 a 2 años |
| 3) Proyecto de urbanización y reparcelación | Redacción: 6 meses; Aprobación: de 3 a 9 meses |
| 4) Ejecución de la urbanización | De 1 a 2 años |
| 5) Proyecto y licencia de edificación | Redacción: 3 meses; Aprobación: de 6 a 12 meses |
| 6) Licencia de primera ocupación | De 3 a 9 meses |
Con estos tiempos, el informe lanza un aviso relevante: una medida municipal para aumentar oferta de suelo puede no tener efecto real hasta dentro de una década.
Además del suelo y la burocracia, el documento apunta a otro factor: el aumento de costes de edificación. En una de sus cifras más directas, afirma que el coste de ejecución material pasó de 635 €/m² en 2005 a 1.323 €/m² “en la actualidad”. Tomando esos dos valores, el encarecimiento nominal supera el 100%.
Tabla 5. Coste de ejecución material (según el informe)
| Año / referencia | Coste |
|---|---|
| 2005 | 635 €/m² |
| Actualidad (fecha del informe) | 1.323 €/m² |
El informe vincula parte de esos saltos a hitos regulatorios, como la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación en 2006 y el endurecimiento de estándares energéticos en 2020.
El estudio ha alimentado también discursos más duros en redes sociales, donde algunos mensajes señalan a la clase política como responsable última del bloqueo urbanístico, e incluso sugieren incentivos perversos alrededor de recalificaciones. El informe, sin embargo, centra su tesis en la estructura normativa y administrativa: suelo restringido, trámites largos y costes al alza. Y, desde esa perspectiva, concluye que liberar y agilizar suelo edificable sería una de las palancas más rápidas para aliviar la tensión… siempre que los cambios lleguen acompañados de ejecución y plazos realistas.
¿Qué significa que el 95,7% del suelo sea no urbanizable?
Que, según el informe, la mayor parte del territorio está legalmente fuera del desarrollo residencial (por protección o uso agrícola), lo que limita la capacidad de aumentar oferta de vivienda.
¿Cuánto tarda en España un proyecto desde que se planifica el suelo hasta que hay viviendas?
El informe estima entre 10 y 15 años sumando planeamiento, urbanización, licencias y trámites de primera ocupación.
¿Por qué no se construye más si los precios suben más del 40%?
Porque el informe sostiene que el factor decisivo es la rentabilidad esperada: si el suelo es caro, los costes de construcción suben y los plazos se alargan, la oferta no reacciona con rapidez.
¿Qué impacto tiene el coste por metro cuadrado en el precio final de la vivienda?
El informe recoge que el coste de ejecución material pasó de 635 €/m² (2005) a 1.323 €/m² (actualidad), lo que presiona el presupuesto de obra y, en cadena, el precio final.
Fuente: La Paradoja Inmobiliaria
