En un contexto de envejecimiento poblacional y dinámicas familiares cambiantes, la transmisión de patrimonio adquiere un carácter crucial en la planificación financiera y fiscal de las familias. Recientemente, la Dirección General de Tributos ha confirmado una tendencia que podría facilitar la gestión patrimonial de las personas mayores: la donación en vida de la vivienda habitual a los hijos, sin que esta operación implique una carga fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
La consulta vinculante V1261-25 ha establecido que cuando un individuo mayor de 65 años dona su vivienda habitual a sus descendientes, dicha transmisión queda exenta de pagar impuestos por la ganancia patrimonial generada entre la fecha de adquisición y la de transmisión. Esto significa que, en estos casos, la diferencia positiva de valor —que en otros escenarios podría derivar en una obligación fiscal— no tendrá que ser tributada, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos.
Para que esta exención aplique, el inmueble debe haber sido residencia habitual del contribuyente durante un período continuado de al menos tres años. Además, si el propietario ha dejado de vivir en la vivienda, la ley también contempla que dicha residencia siga considerándose habitual si la donación se formaliza dentro de los dos años siguientes a la compra o abandono del domicilio. Por tanto, la normativa ofrece flexibilidad para aquellos que deseen adelantar esta transmisión en vida, evitando así los posibles costes fiscales que podrían surgir en caso de una venta.
Lo relevante de esta decisión radica en la equiparación fiscal entre la donación y la venta tradicional de la vivienda por parte de mayores de 65 años. En ambos casos, la Ley del IRPF establece que la ganancia patrimonial —derivada de la revalorización del inmueble— puede quedar exenta, favoreciendo así a las familias que optan por esta estrategia. La diferencia principal recae en la forma en que se realiza la transmisión: lucrativa en el caso de la venta, y onerosa en la donación, pero con un tratamiento fiscal similar cuando cumplen los requisitos.
Esta medida tiene un impacto directo en la planificación patrimonial, ya que permite a los mayores distribuir su patrimonio en vida sin temor a cargas fiscales por el incremento en el valor del inmueble. Además, reduce conflictos futuros relacionados con herencias y facilita una gestión más sencilla del patrimonio familiar. Sin embargo, los expertos recuerdan que, aunque el propietario quede exento del IRPF, los receptores de la vivienda sí deben cumplir con las normativas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de su comunidad autónoma.
El escenario plantea también consideraciones a tener en cuenta, como la obligación del beneficiario de abonar los impuestos correspondientes, que varían según la legislación regional y la valoración del inmueble en el momento de la donación. En definitiva, la jurisprudencia abierta por la Administración tributaria representa un paso positivo hacia una mayor flexibilidad en la transmisión de patrimonio, especialmente en un contexto donde la longevidad y los cambios familiares exigen opciones más adaptadas a las necesidades actuales.
