En un fallo que sienta un precedente importante en materia de responsabilidad en estructuras y elementos comunes, la Audiencia Provincial de Navarra ha condenado a una comunidad de propietarios de Pamplona a pagar casi 8.000 euros más intereses, por los daños ocasionados a un local comercial debido a filtraciones de agua. La resolución también obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias para resolver de forma definitiva el problema de humedad que afectaba al establecimiento.
La causa del conflicto estuvo en las humedades que comenzaron en otoño de 2019, tras un periodo prolongado de lluvias, cuando las filtraciones empezaron a afectar la planta baja del edificio, donde se encuentra el local comercial. El peritaje evidenció que los daños eran severos, con falsos techos colapsados y humedades persistentes. La inspección reveló que la fuente principal del problema residía en la capa de impermeabilización situada bajo el pavimento de una terraza de uso privado, correspondiente a la vivienda en la planta superior.
Aunque la terraza en sí era considerada un espacio privativo, la sentencia aclaró que no todo lo que se halla bajo ella puede calificarse como elemento privado. La clave radicó en que el material que impide la filtración de agua –la lámina de impermeabilización– cumplía una función estructural y de protección del edificio, motivo por el cual se clasificó como elemento común. Esto implica que, aunque la terraza conlleva gastos y tareas de mantenimiento que corresponden a su propietario, la protección de la estructura que evita que el agua penetre en zonas comunes o en el interior del local recae sobre toda la comunidad.
El proceso judicial revocó una sentencia anterior del Juzgado de Primera Instancia 4 de Pamplona, que había descartado la responsabilidad de la comunidad arguyendo que las humedades provenían de una terraza privada. La Audiencia provincial consideró que, al tratarse de la capa impermeabilizante, la cual forma parte del mantenimiento estructural del edificio, la comunidad tenía la obligación de garantizar su correcto estado y conservación. Además, valoró que la comunidad no presentó pruebas concluyentes de que la negligencia correspondiera a alguna acción específica del propietario de la terraza, por lo que su responsabilidad era clara.
El impacto de las filtraciones fue evidente en el estado interno del local afectado. Los daños estructurales y las humedades persistentes obligaron al propietario a reclamar una reparación integral y medidas preventivas definitivas. Las imágenes y testimonios recogidos en el expediente muestran falsos techos dañados y acumulaciones de agua que evidencian la gravedad del problema. La sentencia subraya la importancia de mantener en buen estado los elementos que garantizan la estanqueidad del edificio, aunque sean espacios privativos.
Este fallo refuerza la idea de que las funciones estructurales y de seguridad en las fincas en régimen de condominio o comunidades de vecinos deben ser considerados elementos de interés colectivo, incluso si forman parte de un espacio privado. La decisión también ha puesto en entredicho la interpretación que consideraba la terraza como un elemento exclusivo, pues establece que, en casos donde estos espacios cumplen funciones esenciales para la integridad del inmueble, la responsabilidad recae en la comunidad.
De este modo, el caso evidencia la necesidad de que las comunidades de propietarios estén atentas al mantenimiento de las capas de protección y las condiciones estructurales del edificio, ya que su deterioro puede derivar en daños económicos y estructurales para terceros. La sentencia aclara que, si en el futuro se logra demostrar alguna negligencia valorada específicamente en el mantenimiento por parte del vecino, la comunidad podrá gestionar reclamaciones internas. Sin embargo, en el presente, quien debe afrontar la reparación y pagar los daños es la comunidad en su conjunto.
