La inversión en vivienda con destino al alquiler vacacional sigue cayendo en España. Solo el 2,8% de quienes compraron una vivienda en el primer semestre de 2025 pensaban destinarla a alquiler turístico, el dato más bajo en tres años, según el informe de Fotocasa Research. Al mismo tiempo, el porcentaje de propietarios que vende sus pisos vacacionales para salir del negocio ha subido hasta el 3,1%, casi el doble que hace dos años.
El alquiler turístico vivió años de expansión continuada en grandes ciudades y destinos de costa, pero las cifras del iltimo año y medio apuntan a un enfriamiento claro. En 2024, el 3,4% de las compras inmobiliarias tenía como finalidad el alquiler vacacional; ese porcentaje ha bajado al 2,8% en lo que va de 2025. Paralelamente, el 61% de los propietarios que mantenían pisos vacacionales justificaba su decisión por los altos retornos en 2024; en 2025 ese grupo se ha reducido al 47%.
El perfil del inversor que aún mantiene viviendas para este uso es mayoritariamente masculino, con una edad media de 49 años y un nivel socioeconómico medio-alto. La inversión se percibe como activo patrimonial complementario, aunque la rentabilidad esperada es cada vez menos convincente.
La presión regulatoria ha acelerado el cambio. Las administraciones han endurecido las condiciones para operar pisos turísticos: restricciones en el número de registros autorizados, multas elevadas por incumplimientos y campañas de control sobre los anuncios ilegales en plataformas como Airbnb y Booking. En algunas ciudades, la oferta irregular llegaba a representar el 23% del total antes de los operativos de retirada.
En Madrid, el Distrito Centro concentra una de las densidades más altas del país: según datos recientes, una de cada 17 viviendas estaba destinada al alquiler turístico en esa zona. La presencia de este tipo de uso en barrios de alta demanda ha alimentado el debate sobre su efecto en los precios del alquiler residencial.
Pese al impacto mediático del debate, el alquiler vacacional representa solo alrededor del 1% del total de viviendas en España. El 80% se utiliza como residencia habitual, y el resto lo completan segundas residencias y otros usos menores. El problema, según varios analistas, no es la cantidad absoluta sino su concentración en los centros históricos y zonas turísticas de las grandes ciudades.
El debate sobre la vivienda va más allá del alquiler turístico. El sociológo Javier Gil, especialista en políticas de vivienda, ha apuntado que la herencia pesa hoy más que el esfuerzo para acceder a un piso, un factor estructural que ninguna regulación sobre pisos turísticos corrige por sí solo.
Del 3,4% de las compras en 2024 al 2,8% en el primer semestre de 2025, según Fotocasa Research. Es el porcentaje más bajo de los últimos tres años.
Por menor rentabilidad percibida, mayor carga regulatoria y la posibilidad de obtener retornos más estables en otros tipos de inversión. El porcentaje de propietarios que vende por este motivo ha subido del 1,8% en 2024 al 3,1% en 2025.
Alrededor del 1% del parque residencial total, una cifra que no ha variado de forma sustancial en los últimos años, aunque su concentración en determinadas zonas urbanas y turísticas genera un impacto desproporcionado en esas áreas.
Si los pisos vacacionales se reconvierten a uso residencial, puede aumentar la oferta de alquiler tradicional en zonas de alta demanda, lo que podría aliviar algo la presión sobre los precios. El efecto real dependerá del volumen y la velocidad de esa transición.
