Las compraventas de viviendas a compradores extranjeros han alcanzado el 22% del total en España, frente al 18% del año anterior, según los datos publicados por la inmobiliaria Keller Williams. La cifra confirma una tendencia que la red sitúa entre el 10% y el 12% de aumento del interés foráneo en el arranque de 2026, con un pronóstico del +11% en transacciones cerradas para final de año.
El movimiento llega después de un 2025 en el que las operaciones con perfil internacional crecieron un 20% interanual. La consultora atribuye el repunte a la inestabilidad geopolítica, que está reordenando los flujos de capital privado hacia mercados percibidos como más seguros. España, junto a Portugal e Italia, ocupa el centro de ese tablero europeo, en detrimento de plazas como Turquía o los Emiratos Árabes Unidos, donde los inversores ven más riesgo regulatorio o cambiario.
El dato más llamativo del informe es el peso del comprador extranjero en la operativa total: pasa del 18% al 22% en apenas doce meses. En el segmento de lujo el porcentaje se dispara por encima del 30%, una proporción que ningún mercado europeo de tamaño comparable está absorbiendo ahora mismo. Esa parte del pastel explica también los máximos históricos que se están registrando en algunas zonas urbanas, donde el ticket medio sube por compresión de oferta.
El interés se reparte entre las grandes ciudades y la costa, pero el patrón ya no es solo el comprador de segunda residencia. Buena parte de las operaciones recientes son de inversión a largo plazo, con la propiedad como activo refugio. Esta lectura coincide con la advertencia que ya había lanzado Marino Property Advisory sobre el impacto de la geopolítica y los costes energéticos en el ladrillo europeo.
Keller Williams describe un perfil bastante homogéneo. Predominan los europeos, sobre todo alemanes, franceses y neerlandeses, con presencia creciente de estadounidenses y latinoamericanos. La mayoría supera los 40 años, viaja con un plan de inversión a varios años vista y opera en una horquilla de precio media de entre 500.000 y 900.000 euros. La compra suele cerrarse sin recurso a financiación, lo que acorta los plazos y deja fuera de la negociación los condicionantes habituales del crédito.
Leo Cromstedt, director general de Keller Williams en España y Andorra, atribuye el desplazamiento al cambio de mapa de la inversión inmobiliaria global. «La inestabilidad geopolítica está redibujando el flujo de capital. España ofrece volumen, diversidad de producto y seguridad jurídica», señala. La diferencia frente a Portugal e Italia, según la red, está en la liquidez del mercado español, que permite entrar y salir de las operaciones con menos fricción.
El primer trimestre del año deja una foto particular: aumentan los contactos y las visitas, pero las transacciones cerradas todavía no se han movido al mismo ritmo. La consultora interpreta este desfase como el periodo de maduración habitual de las decisiones de inversión cruzada, y prevé que la mayor parte de esas operaciones se materialice en la segunda mitad de 2026. De ahí que el pronóstico anual se quede en un crecimiento del 11%, no proporcional al pico inicial de interés.
No todos los analistas comparten la misma visión. Hay informes que apuntan en sentido contrario y hablan de enfriamiento del mercado en 2026 por menor demanda extranjera, sobre todo en el tramo alto. La diferencia entre lecturas se explica por la metodología y por la fuente de datos: contactos comerciales, que es lo que mide Keller Williams, frente a operaciones notariadas que recoge el INE y que llegan con varios meses de retraso al cierre.
Según Keller Williams, alrededor del 22% del total, frente al 18% del año anterior. En el segmento de lujo la cifra supera el 30%.
El grueso es europeo, con Alemania, Francia y Países Bajos a la cabeza, y una presencia creciente de Estados Unidos y de inversores latinoamericanos.
Entre 500.000 y 900.000 euros. La mayoría de las compras se cierran sin financiación, lo que acelera los plazos.
Por una combinación de seguridad jurídica, liquidez del mercado y diversidad de producto. La inestabilidad de plazas como Turquía o Emiratos Árabes Unidos también empuja a parte del capital privado hacia el sur de Europa.
Un crecimiento del 11% en compraventas cerradas con compradores extranjeros, con la mayor parte de las operaciones materializándose en el segundo semestre del año.
