El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha alertado a los inquilinos sobre una serie de cláusulas que aparecen con frecuencia en los contratos de alquiler y que los tribunales han declarado nulas por vulnerar la Ley de Arrendamientos Urbanos. La advertencia llega en un momento en que la demanda de vivienda en alquiler sigue creciendo en España y la oferta, especialmente en grandes ciudades, no da abasto.
El organismo recomienda revisar el contrato antes de firmarlo y, si ya está en vigor, comprobar si alguna de sus condiciones responde a los patrones que los jueces han anulado. Identificar esas cláusulas permite al arrendatario reclamar su nulidad o exigir su modificación.
La LAU establece que los gastos de la agencia inmobiliaria y los costes de redacción del contrato los paga el arrendador. Cualquier cláusula que los traslade al inquilino, ya aparezca como «honorarios», «gestión» o «tramitación», es nula. La norma no admite excepciones ni acuerdos en sentido contrario.
La fianza obligatoria es de una mensualidad. La ley permite exigir una garantía adicional de hasta dos mensualidades más, pero no más. Los contratos que piden tres o cuatro mensualidades de entrada, bajo el epígrafe de «depósito de garantía» o similar, superan el límite legal y pueden reclamarse como abusivos.
Los tribunales han declarado nulas las cláusulas que imponen al inquilino una penalización de hasta tres veces la renta diaria por cada día de retraso en la entrega de la vivienda al terminar el contrato. Se considera que generan un enriquecimiento injusto y desequilibran el acuerdo en perjuicio del arrendatario.
Algunos contratos obligan al inquilino a asumir todos los gastos procesales ante cualquier incumplimiento, sin atender a las circunstancias del caso. Los jueces han anulado estas disposiciones porque vulneran el principio de buena fe y el equilibrio contractual que exige la ley.
Condicionar la devolución de la fianza a que el inquilino cumpla íntegramente la duración pactada carece de validez. La LAU reconoce el derecho a desistir del contrato a partir de los seis meses, con un preaviso mínimo de treinta días, sin que ello implique perder la fianza. Cualquier cláusula que lo niegue es contraria a la norma.
El Ministerio advierte además sobre condiciones que imponen visitas periódicas sin justificación, limitan el uso ordinario de la vivienda o incluyen garantías desproporcionadas. Estas prácticas serán comunicadas a asociaciones de arrendadores y sindicatos de consumidores para promover contratos más equilibrados. Las comunidades autónomas pondrán en marcha campañas de vigilancia para detectar y sancionar los contratos que incumplan la normativa.
La Dirección General de Agenda 2030 ha anunciado 18 millones de euros en ayudas a entidades sociales para 2026, en una línea que refuerza los derechos de los ciudadanos en materia de vivienda y consumo. En el ámbito municipal, la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid abordó el pasado 21 de mayo varias medidas que afectan a la gestión de la ciudad.
Ante cualquier cláusula que genere dudas, el Ministerio recomienda consultar con organizaciones de consumidores o un asesor legal especializado en arrendamientos antes de firmar o antes de iniciar una reclamación.
El arrendador. La LAU lo establece expresamente: los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato no pueden trasladarse al inquilino.
Una mensualidad de fianza obligatoria más, como máximo, dos mensualidades de garantía adicional. Las cantidades superiores pueden reclamarse como abusivas.
No, si se han cumplido los seis meses de duración mínima y se ha dado el preaviso correspondiente. La LAU reconoce el derecho a desistir del contrato sin perder la fianza en esas condiciones.
Puede reclamar judicialmente la nulidad de esa cláusula o acudir a una organización de consumidores para recibir orientación antes de iniciar cualquier procedimiento.
El Ministerio coordinará campañas de vigilancia con las comunidades autónomas para detectar y sancionar los contratos que incumplan la normativa vigente en arrendamientos urbanos.
