Cada año, miles de compradores en España se enredan en problemas legales y económicos que podrían haberse evitado revisando la documentación antes de firmar. La titularidad, las cargas y el estado del inmueble son datos que el comprador debe conocer, no descubrir después de la escritura.
Lo primero que hay que pedir es la nota simple del Registro de la Propiedad. Confirma quién es el dueño legal y si la vivienda tiene hipotecas, embargos o cargas pendientes. Los expertos recomiendan que tenga menos de 30 días de antigüedad. Si aparecen cargas, el comprador puede exigir al vendedor que las cancele antes de la firma o negociar un ajuste de precio.
Cotejar la nota simple con la escritura previa es un paso que muchos saltan. Permite detectar diferencias en superficie, linderos o condiciones que podrían indicar irregularidades. Un metro cuadrado de más o de menos en el papel puede generar un conflicto serio tras la compra.
Obligatorio en toda transacción desde 2013, clasifica la vivienda entre la letra A y la G. Una calificación baja significa facturas altas de calefacción, refrigeración y electricidad. Muchos compradores lo dan por trámite, pero es uno de los documentos con más impacto real en el coste de vida.
Acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de salubridad y estabilidad. Sin ella, dar de alta el agua, la luz o el gas puede bloquearse. En comunidades como Madrid, algunas viviendas antiguas o convertidas desde otros usos carecen de este documento.
El comprador hereda las deudas comunitarias pendientes del anterior propietario. Este certificado confirma que no hay cuotas sin pagar ni derramas futuras. Hay que pedirlo al administrador de fincas, no al vendedor.
Revisar los recibos de agua, luz y gas de los últimos meses ayuda a confirmar que los suministros están al día y da una idea del consumo habitual del inmueble. No es un documento legal, pero sí una señal de advertencia si hay irregularidades.
Necesaria si la compra se financia con hipoteca, porque el banco exige saber el valor real del inmueble para calcular qué porcentaje financia. También es útil para quien paga al contado: permite verificar que el precio pedido es razonable. Las implicaciones fiscales de la compraventa también pueden afectar a la declaración de la renta, por lo que es conveniente asesorarse desde el principio.
En edificios con más de 30-50 años, la ITE informa del estado de la estructura, fachada y elementos comunes. Un informe desfavorable puede traducirse en obras obligatorias y derramas de miles de euros en los próximos meses. Los ayuntamientos exigen su renovación periódica.
En obra nueva, acredita que el edificio ha pasado la inspección municipal final y cumple con la normativa urbanística. Sin esta licencia la vivienda no puede escriturarse ni registrarse formalmente. La Comunidad de Madrid mantiene un control activo sobre el cumplimiento de normativas urbanísticas y de protección del patrimonio construido.
También en obra nueva, lo emite el arquitecto director del proyecto y confirma que la construcción se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado. Sin este documento, el proceso de escriturar y registrar la vivienda queda bloqueado.
La nota simple registral es el más urgente, porque informa de la titularidad real y de las cargas que tenga el inmueble. Sin revisarla el comprador asume riesgos que podría haber evitado.
En la mayoría de los casos lo paga el vendedor, ya que es obligatorio para formalizar la venta. Si no lo aporta, el comprador puede exigirlo antes de firmar.
Sí. La ley obliga al nuevo propietario a responder por las deudas del año en curso y el anterior. Por eso es esencial pedir el certificado de deuda cero antes de escriturar.
Depende de la antigüedad del edificio y del municipio. En Madrid, los edificios de más de 30 años deben tener ITE aprobada. Comprobarlo antes de comprar evita sorpresas con derramas.
Legalmente no debería escriturarse sin ella. Si el promotor no la tiene, hay que esperar o rechazar la operación hasta que la consiga, porque sin ese documento el registro formal queda bloqueado.
