En un contexto en el que los precios inmobiliarios siguen escalando y la herencia se consolida como una de las pocas opciones para acceder a una vivienda en propiedad, surge una ventaja fiscal poco conocida pero de gran relevancia para los mayores de 65 años en España.
Gracias a una exención consolidada en la normativa fiscal, estas personas pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tener que tributar por ello en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta medida, no reciente ni excepcional, ha sido confirmada por una resolución de la Dirección General de Tributos (DGT) y representa una herramienta económica significativa para quienes desean planificar su patrimonio.
Según la Ley 35/2006 del IRPF, en su artículo 33.4.b), están exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por parte de contribuyentes mayores de 65 años. Esto implica que, en caso de donar o vender la vivienda, la plusvalía generada no deberá declararse en el IRPF. La exención no distingue si la transmisión es onerosa (venta) o lucrativa (donación), por lo que resulta aplicable en ambos casos.
Para acogerse a esta ventaja fiscal, se deben cumplir ciertos requisitos. El principal es haber alcanzado los 65 años en la fecha de la donación o venta, ya que la norma no contempla beneficios posteriores. También es imprescindible que el inmueble sea considerado la vivienda habitual, lo que requiere haber residido en ella de forma efectiva y continua durante al menos tres años previos, salvo en casos justificables como enfermedad, dependencia o traslado a residencias asistidas.
Además, la operación debe formalizarse mediante escritura pública ante notario, garantizando así su validez jurídica y fiscal. Cumplidos estos requisitos, la ganancia patrimonial que en otro escenario generaría una carga en el IRPF, en esta circunstancia queda completamente exenta.
No obstante, la exención en el IRPF no implica que la operación carezca de obligaciones fiscales. La plusvalía municipal, que recae sobre el incremento del valor del terreno, continúa siendo un impuesto que, en la mayoría de los casos, debe pagar el transmitente. Asimismo, el receptor, en este caso el hijo, debe afrontar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya cuantía varía en función de la comunidad autónoma y suele beneficiarse de bonificaciones elevadas en muchas regiones.
Es importante destacar que esta exención no es aplicable en todos los casos. No cubre las segundas residencias ni inmuebles en alquiler, ni tampoco transferencias realizadas antes de que el contribuyente cumpliera los 65 años. En esos escenarios, la ganancia patrimonial sí se tributará en el IRPF del donante.
Desde un punto de vista práctico, la opción de donar la vivienda habitual sin que ello implique tributación en el IRPF puede ser una estrategia efectiva para reducir la carga fiscal, pero requiere un análisis detallado. La normativa autonómica, las posibles plusvalías municipales y las implicaciones del Impuesto sobre Sucesiones hacen que cada situación sea única.
Por ello, expertos en planificación patrimonial recomiendan la búsqueda de asesoramiento profesional para gestionar estas operaciones. Una correcta planificación, con atención a los diferentes impuestos y regulaciones, puede evitar sorpresas y facilitar que la transmisión de bienes, ya sea en vida o a través de herencias, se realice de manera eficiente y fiscalmente favorable.
