La donación en vida de un inmueble de padres a hijos se ha consolidado como una práctica común en muchos países, especialmente en aquellos donde el acceso a la vivienda sigue siendo un desafío para la población joven. Este mecanismo, utilizado para simplificar la gestión patrimonial y evitar conflictos en los procesos de herencia, tiene un impacto fiscal que muchas familias desconocen y que puede resultar costoso si no se realiza con el conocimiento adecuado.
Según explican expertos en derecho fiscal, en particular el abogado David Jiménez, la Agencia Tributaria considera la donación de un piso como una operación equivalente a una venta. Es decir, que esta transferencia de la propiedad genera una ganancia patrimonial que debe declararse en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF). La normativa española establece que la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor declarado en la donación genera una ganancia o pérdida patrimonial, la cual está sujeta a tributación en una escala progresiva que va del 19% al 28%.
Jiménez ejemplifica que si una vivienda, adquirida en el pasado por 100.000 euros, se dona hoy con un valor declarado de 200.000, la ganancia de 100.000 euros debe incluirse en la base del IRPF del donante. Sobre esa cantidad, se aplican diferentes porcentajes en función de los tramos establecidos: los primeros 6.000 euros tributan al 19%, los siguientes hasta los 50.000 euros al 21%, y el resto, al 23%. Esto puede traducirse en una obligación fiscal cercana a los 21.000 euros en algunos casos, dependiendo de la cuantía exacta y de las exenciones aplicables.
La complejidad adicional radica en que, además del IRPF, la operación también puede estar sujeta a otros impuestos, como la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del terreno desde su adquisición hasta el momento de la transferencia. La ley exige que esta valoración refleje el valor real de mercado, evitando subvaluaciones que puedan acarrear sanciones.
Por otro lado, el receptor de la donación —los hijos— tiene la obligación de pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, en función de la comunidad autónoma donde resida y las bonificaciones o reducciones existentes. En algunas regiones, este impuesto puede superar el 30% del valor recibido si no se cumplen ciertos requisitos, como la condición de heredero directo o la recuperación de la vivienda habitual. La normativa también contempla exenciones en determinados casos, por ejemplo, si la donación cumple con requisitos específicos relacionados con la edad o la reinversión en vivienda habitual.
Es importante destacar que existen ciertas circunstancias en las que estas tributaciones pueden quedar exentas. Las leyes fiscales permiten reducir o eliminar la carga impositiva si se cumplen los requisitos establecidos para las donaciones entre familiares directos, en especial si se trata de mayores de 65 años que donen su vivienda habitual a hijos o si se realiza una reinversión en otra vivienda en un plazo determinado.
Por último, cabe recordar que las transmisiones por donación también están sujetas a la valoración del valor real del inmueble y del incremento de valor del terreno, que se regula en cada municipio. Además, la operación puede implicar otros costes, como honorarios notariales y los impuestos correspondientes a cada paso del proceso.
Con la creciente dificultad de acceso a la vivienda para los jóvenes, estas operaciones no solo representan una estrategia para facilitar el acceso a una propiedad, sino que también encierran obligaciones fiscales que deben ser consideradas cuidadosamente. La falta de conocimiento en estos aspectos puede derivar en sanciones o cargas imprevistas que comprometen la estabilidad financiera de las familias. En un escenario cada vez más complejo, la asesoría legal y fiscal se vuelve imprescindible para evitar sorpresas y cumplir con todas las obligaciones tributarias en cada transferencia de bienes.
